İstanbul Kentsel Dönüşüm Süreci 2026: 13 Adımda Rehber

Kısa cevap: İstanbul’da kentsel dönüşüm; parsel fizibilitesi, riskli yapı tespiti, maliklerin karar süreci, sözleşme, tahliye ve yıkım, proje ve ruhsat, inşaat, yapı denetimi, iskân ve teslim aşamalarından oluşur. Sürecin süresi ve ekonomik modeli her bina ve parsel için farklıdır.

İstanbul’da kentsel dönüşüm, eski bir binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılmasından ibaret değildir. Afet riski taşıyan veya teknik ömrünü tamamlamış yapıların güncel mevzuata uygun, güvenli ve sürdürülebilir yapılara dönüştürülmesi; mühendislik, mimarlık, finansman, hukuk ve proje yönetimi kararlarının birlikte yürütülmesini gerektirir.

Türkiye’de riskli yapıların dönüşümündeki temel yasal çerçeve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama mevzuatıdır.

Arsa değerlerinin yüksek, imar koşullarının parselden parsele değiştiği ve çoğu projede çok sayıda hak sahibinin birlikte karar vermek zorunda olduğu İstanbul’da, dönüşümün doğru planlanması projenin sonucunu doğrudan etkiler.

Bu rehberde 2026 itibarıyla bir apartmanın kentsel dönüşüm sürecini 13 adımda ele alıyor; ardından Yarısı Bizden desteğini, 1,5 kat kuralını, kira yardımını, vergi ve harç avantajlarını ve sık yapılan hataları açıklıyoruz.

İçindekiler

Kentsel dönüşüm süreci: 13 adım

1. Kentsel dönüşüm öncesi parsel ve imar fizibilitesi nasıl yapılır?

2. Riskli yapı tespiti nasıl yaptırılır?

3. Riskli yapı raporuna nasıl ve kaç gün içinde itiraz edilir?

4. Kentsel dönüşümün ekonomik fizibilitesi nasıl hesaplanır?

5. Kentsel dönüşümde tüm maliklerin onayı gerekir mi?

6. Kentsel dönüşümde müteahhit nasıl seçilir?

7. Kentsel dönüşüm sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

8. Bina nasıl tahliye edilir ve yıkılır?

9. Yeni bina projeleri nasıl hazırlanır?

10. Yapı ruhsatı ve kat irtifakı ne zaman kurulur?

11. İnşaat süreci nasıl ilerler?

12. Yapı denetimi ve kalite kontrol nasıl yapılır?

13. İskân ve daire teslimi nasıl gerçekleşir?

Finansman ve destekler

• Yarısı Bizden 2026 nasıl çalışıyor?

• Yarısı Bizden’de 1,5 kat kuralı nedir?

• Yarısı Bizden ödemeleri ne zaman yapılır?

• Kentsel dönüşüm kira yardımı alınabilir mi?

• Kentsel dönüşümde vergi ve harç avantajları nelerdir?

Planlama

• Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?

• Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalar

• Sık sorulan sorular

1. Kentsel dönüşüm öncesi parsel ve imar fizibilitesi nasıl yapılır?

Dönüşüm kararı vermeden önce cevaplanması gereken ilk soru şudur:

Bu parsel gerçekte ne üretebilir?

Mevcut binadaki daire sayısı ve büyüklükleri ile yeni binada üretilebilecek bağımsız bölüm sayısı ve büyüklükleri her zaman aynı olmayabilir.

İmar koşulları, çekme mesafeleri, otopark ve sığınak gereklilikleri, yangın mevzuatı, zemin koşulları ve yeni yapının teknik ihtiyaçları projenin tasarımını doğrudan etkiler.

Bu nedenle “mevcut binamız 3.000 m², yeni bina da 3.000 m² olur” şeklindeki basit hesaplar çoğu zaman sağlıklı bir fizibilite oluşturmaz.

Teknik ön fizibilitede neler incelenir?

• Arsa büyüklüğü ve parsel geometrisi

• Mevcut bağımsız bölüm sayısı

• Tapu kayıtları ve arsa payları

• İmar durumu

• Emsal ve yapılaşma hakları

• Bina yüksekliği ve kat adedi

• Çekme mesafeleri

• Otopark gereklilikleri

• Sığınak ve ortak alan zorunlulukları

• Zemin koşulları

• Yaklaşık toplam inşaat alanı

• Üretilebilecek bağımsız bölümler

• Yaklaşık satılabilir alan

Bu çalışma mümkünse müteahhit seçilmeden ve teklif toplanmadan önce yapılmalıdır.

Çünkü parselin gerçek kapasitesi bilinmeden verilen iki teklif aynı şeyi ifade etmeyebilir. Bir firma farklı imar varsayımı, başka bir firma farklı satılabilir alan hesabı üzerinden teklif hazırlamış olabilir.

Önce teknik gerçeklik belirlenmeli, ardından ekonomik model kurulmalıdır.

2. Riskli yapı tespiti nasıl yaptırılır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.

Bütün maliklerin birlikte başvurması gerekmez. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı riskli yapı tespitinin başlatılması için yeterlidir.

Yetkili kuruluş yapıyı teknik olarak inceler ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre değerlendirir. Yapının riskli olduğu sonucuna ulaşılması hâlinde rapor ilgili idareye gönderilir.

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgiler;

• yapıya asılarak,

• maliklere e-Devlet üzerinden bildirilerek,

• ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek

duyurulur.

Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılır.

3. Riskli yapı raporuna nasıl ve kaç gün içinde itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine itiraz mümkündür.

Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış idareye itiraz edebilir.

İtiraz teknik heyet tarafından değerlendirilir.

İtiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi hâlinde riskli yapı tespiti kesinleşir.

Bu tarih önemlidir. Çünkü riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte yeni uygulamaya ilişkin malik kararlarının alınması, tahliye ve yıkım süreci ve projenin devamındaki 6306 işlemleri için hukuki zemin oluşur.

4. Kentsel dönüşümün ekonomik fizibilitesi nasıl hesaplanır?

İlk adımda şu soruyu cevapladık:

Parsel ne üretebilir?

Ekonomik fizibilitenin sorusu ise farklıdır:

Bu proje nasıl finanse edilecek?

Örneğin mevcut binada 20 daire bulunduğunu düşünelim.

Yeni proje teorik olarak:

20 malik dairesi + yükleniciye bırakılabilecek ilave bağımsız bölümler

şeklinde kurgulanabilir.

Ancak bu model her parselde çalışmaz.

Bazı projelerde yeni oluşan ilave bağımsız bölümlerin değeri inşaat maliyetini karşılayabilir. Bazı projelerde ise maliklerin ek finansman sağlaması gerekebilir.

Bu nedenle yalnızca:

“Müteahhit yüzde kaç kat karşılığı veriyor?”

sorusuna bakmak ekonomik açıdan eksik bir değerlendirmedir.

Sağlıklı bir fizibilitede birlikte hesaplanması gerekenler

• Arsa değeri

• Mevcut imar hakkı

• Üretilebilecek toplam alan

• Satılabilir net ve brüt alan

• Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin değeri

• Müteahhide kalabilecek alan

• Kaba ve ince inşaat maliyeti

• Mekanik ve elektrik sistemleri

• Cephe ve ortak alan maliyetleri

• Otopark ve bodrum kat maliyetleri

• Finansman maliyeti

• Projenin tahmini süresi

• Devlet destekleri

• Vergi ve harç avantajları

• Satış fiyatı varsayımları

• Proje ve satış riski

Bu tablo kurulmadan yapılan müteahhit pazarlığı, tarafların farklı varsayımlar üzerinden konuşmasına yol açar.

Fizibilite pazarlığın sonucu değil, pazarlığın zemini olmalıdır.

İlgili rehber: Kentsel dönüşüm fizibilitesi nasıl okunur? Örnek hesapla.

5. Kentsel dönüşümde tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır.

Kentsel dönüşüm konusunda en sık karşılaşılan yanlış bilgilerden biri bütün maliklerin onayının zorunlu olduğudur.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların bulunduğu parsellerde, oybirliği sağlanamaması hâlinde yeni uygulamaya ilişkin kararlar maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta daire sayısı değil, arsa payıdır.

Örneğin 10 bağımsız bölümlü bir binada arsa payları eşit değilse yalnızca “6 malik kabul etti” demek yeterli değildir. Salt çoğunluk hesabı hisse oranları üzerinden yapılır.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yeni uygulama hakkında karar alınması için yapının önce yıkılmış olması da gerekmez.

Karara katılmayan maliklerin paylarına ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikteki prosedüre göre satış işlemine konu olabilir.

Bu süreç usulüne uygun yürütülmelidir.

Önemli bir ayrıntı da şudur: mevzuat, salt çoğunluk kararına dayanarak bazı ruhsat ve uygulama işlemlerinin yürütülmesine imkân tanırken, anlaşmayan maliklerin hisse satışlarının da tamamlanarak taşınmazda nihai olarak tam muvafakatin sağlanmasını öngörür.

Bu nedenle “salt çoğunluğu bulduk, artık geri kalan hiçbir şey önemli değil” yaklaşımı da doğru değildir.

6. Kentsel dönüşümde müteahhit nasıl seçilir?

En yüksek teklifi veren firmayı seçmek, her zaman en iyi kararı vermek anlamına gelmez.

Kentsel dönüşümde önemli olan yalnızca projenin başlayabilmesi değil, planlanan kalitede tamamlanabilmesidir.

Finansal yeterlilik

Firmanın yalnızca bugünkü nakit durumuna değil; devam eden projelerine, finansman kapasitesine ve ekonomik şartlar değiştiğinde inşaatı sürdürebilme gücüne bakılmalıdır.

Tamamlanmış projeler

Referans projeler mümkünse yerinde incelenmelidir.

Şu sorular sorulabilir:

• Proje zamanında teslim edildi mi?

• İskân alındı mı?

• Teslim sonrası ciddi sorunlar yaşandı mı?

• Teknik şartnameye uyuldu mu?

• Maliklerle süreç nasıl yönetildi?

Teknik ekip

Şantiye şefi, proje müdürü, mimar ve mühendis kadrosunun niteliği önemlidir. Kaliteyi yalnızca şirket logosu değil, sahadaki ekip üretir.

Teknik şartname

Malzemelerin sadece marka isimleriyle tanımlanması yeterli değildir.

Mümkün olduğunca;

• teknik sınıf,

• performans,

• kalınlık,

• kapasite,

• standart

gibi kriterler de belirlenmelidir.

“Muadili kullanılabilir” gibi ifadelerin sınırları açıkça tanımlanmalıdır.

Teminatlar

Maliklerin haklarını koruyacak hukuki ve finansal mekanizmalar proje özelinde değerlendirilmelidir.

Tapu devir takvimi, teminat yapısı ve hakediş sistemi sözleşmenin ekonomik modeliyle uyumlu olmalıdır.

Teklifin gerçekçiliği

Piyasa gerçeklerinden belirgin biçimde uzak bir teklif ilk bakışta cazip görünse de ilerleyen dönemde projenin tamamlanabilirliği açısından büyük risk oluşturabilir.

Kentsel dönüşümde amaç en yüksek teklifi değil, tamamlanabilir en iyi projeyi seçmektir.

7. Kentsel dönüşüm sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Malikler ile yüklenici arasındaki sözleşme dönüşüm sürecinin en kritik belgelerinden biridir.

Sözleşmenin mümkün olduğunca proje özelinde hazırlanması gerekir.

Başlıca düzenlenmesi gereken konular şunlardır:

• Maliklere verilecek bağımsız bölümler

• Net ve brüt alanların tanımı

• Kat ve cephe dağılımı

• Varsa kura yöntemi

• Otoparkların tahsisi

• Depo ve diğer eklentiler

• Teknik şartname

• İnşaatın başlama koşulları

• Ruhsat süreci

• Teslim süresi

• Gecikme hükümleri

• Teminatlar

• Teminatların hangi aşamada çözüleceği

• Tapu devir takvimi

• Proje değişikliklerinin sınırları

• Malik onayı gerektiren değişiklikler

• Ortak alanların teknik seviyesi

• Devlet desteklerinin projeye nasıl yansıtılacağı

• Mücbir sebep hükümleri

• 
  

İnternetten bulunan standart bir sözleşmenin yalnızca isim ve tarihleri değiştirilerek kullanılması ciddi risk yaratabilir.

Her parselin imar, finansman, malik dağılımı ve yüklenici modeli farklıdır.

İlgili rehber: Kentsel dönüşüm sözleşmesinde olması gereken maddeler.

8. Bina nasıl tahliye edilir ve yıkılır?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci başlar.

Mevcut uygulamada maliklere ve yapıda bulunanlara yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için 90 günü aşmamak üzere süre verilir.

Süresi içinde yapının yıktırılmaması hâlinde mevzuatta öngörülen idari süreçler devreye girebilir.

Yıkımdan önce;

• elektrik,

• su,

• doğal gaz,

• telekomünikasyon

bağlantılarının usulüne uygun biçimde kapatılması gerekir.

Komşu yapıların durumu, şantiye güvenliği, yıkım yöntemi ve hafriyat yönetimi de yıkım planının parçasıdır.

Bu dönem aynı zamanda hak sahiplerinin kira yardımı veya Yarısı Bizden tahliye desteği gibi finansal destekleri değerlendirdiği aşamadır.

9. Yeni bina projeleri nasıl hazırlanır?

Yeni yapı yalnızca mimari projeden oluşmaz.

Bir apartman projesinde, yapının özelliklerine göre farklı disiplinlerin birlikte çalışması gerekir.

Başlıca proje ve çalışmalar arasında:

• Mimari proje

• Statik proje

• Zemin etüdü

• Elektrik projesi

• Mekanik tesisat projesi

• Yangın güvenliği çözümleri

• Enerji performansı

• Otopark çözümleri

• Sığınak düzenlemeleri

• Peyzaj ve çevre düzenlemesi

bulunur.

Bu aşamada alınan kararlar binanın yalnızca teslim günündeki görüntüsünü değil, sonraki onlarca yıllık kullanım kalitesini belirler.

Bu nedenle yeni projeyi değerlendirirken sadece dairelerin metrekaresine bakmak yeterli değildir.

Özellikle;

• taşıyıcı sistem,

• su yalıtımı,

• ses yalıtımı,

• ısı yalıtımı,

• mekanik altyapı,

• elektrik altyapısı,

• cephe sistemi,

• ortak alan kalitesi

birlikte değerlendirilmelidir.

Bazen kâğıt üzerinde birkaç metrekare daha büyük bir daire almak, teknik kalitedeki önemli bir kaybı telafi etmez.

10. Yapı ruhsatı ve kat irtifakı ne zaman kurulur?

Mimari ve mühendislik projeleri tamamlandıktan ve gerekli kurum görüşleri alındıktan sonra ilgili belediyede yapı ruhsatı süreci yürütülür.

Ruhsat süresini;

• parselin özellikleri,

• imar durumu,

• proje büyüklüğü,

• gerekli kurum görüşleri,

• proje revizyonları

gibi birçok faktör etkileyebilir.

Bu nedenle bir kentsel dönüşüm projesinin teslim tarihi hesaplanırken yalnızca şantiye süresinin dikkate alınması doğru değildir.

Kat irtifakı neden önemlidir?

Kat irtifakı, yeni projede oluşturulacak bağımsız bölümlerin tapu sistemindeki hukuki altyapısını oluşturur.

Özellikle Yarısı Bizden programında yeni yapıya ilişkin kat irtifakının kurulması önemli bir aşamadır. Hak sahibi ve bağımsız bölüm tespit süreci bu aşamadan sonra yürütülür.

Anlaşmayan maliklerin bulunduğu projelerde ise 6306 kapsamındaki hisse satış işlemlerinin doğru biçimde yürütülmesi kritik önem taşır.

Mevzuata göre bu satış süreci ruhsat öncesinde veya sonrasında yürütülebilse de uygulama tamamlanırken taşınmazdaki mülkiyet yapısının ve muvafakat durumunun çözümlenmiş olması gerekir.

Birçok projede yaşanan zaman kaybının önemli bölümü şantiyede değil, ruhsat ve mülkiyet yapısının netleştirildiği bu aşamada oluşur.

11. İnşaat süreci nasıl ilerler?

Yapı ruhsatının alınmasının ardından saha uygulaması başlar.

Tipik bir apartman inşaatında ana süreç genel olarak şöyledir:

Hafriyat → Temel → Betonarme taşıyıcı sistem → Duvar ve çatı → Cephe → Elektrik ve mekanik tesisatlar → İnce işler → Ortak alanlar → Çevre düzenlemesi

Ancak yalnızca iş programının ilerliyor olması yeterli değildir.

Her imalatın;

• onaylı projeye,

• teknik şartnameye,

• ilgili standartlara

uygun olması gerekir.

Maliklerin veya malik temsil grubunun düzenli ilerleme raporları alması ve önemli imalatların fotoğraflı olarak kayıt altına alınması proje şeffaflığını artırabilir.

12. Yapı denetimi ve kalite kontrol nasıl yapılır?

Türkiye’de yeni yapıların mevzuata ve onaylı projelerine uygunluğu yapı denetim sistemi kapsamında süreç boyunca kontrol edilir.

Ancak resmi yapı denetiminin yanında yüklenicinin kendi kalite kontrol sistemi de son derece önemlidir.

Özellikle bina tamamlandıktan sonra görülmesi veya düzeltilmesi zor olan imalatlarda zamanında kontrol kritik önemdedir.

Örneğin:

• Betonarme donatı yerleşimi

• Beton imalatları

• Temel su yalıtımı

• Islak hacim su yalıtımı

• Teras ve çatı yalıtımı

• Cephe detayları

• Mekanik tesisat

• Şaftlar

• Elektrik altyapısı

• Topraklama

• Isı yalıtımı

• Ses yalıtımı

gibi uygulamalar binanın uzun vadeli kalitesini doğrudan etkiler.

Doğru zamanda yapılan kalite kontrol, teslimden sonra yapılan onarımdan çok daha etkilidir.

13. İskân ve daire teslimi nasıl gerçekleşir?

İnşaat tamamlandıktan sonra gerekli kontroller gerçekleştirilir ve yapı kullanma izin belgesi, yaygın adıyla iskân, süreci yürütülür.

Ardından bağımsız bölümlerin maliklere teslimi gerçekleştirilir.

Ancak profesyonel teslim yalnızca anahtarın verilmesinden ibaret değildir.

Teslim sırasında kontrol edilmesi gerekenler

• Daire içi eksik ve kusurların tespiti

• Ortak alan kontrolleri

• Mekanik sistemlerin çalıştırılması

• Elektrik sistemlerinin test edilmesi

• Asansör ve diğer ortak sistemlerin devreye alınması

• Eksiklerin yazılı liste hâline getirilmesi

• Eksiklerin giderilme takvimi

• Garanti belgeleri

• Kullanım ve bakım dokümanları

• Gerekli teknik belgeler

• Kat mülkiyetine geçiş işlemleri

Böylece mevcut riskli yapıyla başlayan süreç, yeni yapının güvenli biçimde kullanılmaya başlanmasıyla tamamlanır.

Yarısı Bizden 2026 nasıl çalışıyor?

İstanbul’daki kentsel dönüşüm projeleri açısından en önemli finansman araçlarından biri Yarısı Bizden programıdır.

Bina bazlı dönüşümde, şartları sağlayan hak sahibinin bir konutu için sağlanan güncel destek:

Burada önemli bir ayrıntı vardır:

Hibe + kredi kombinasyonu hak sahibinin bir konutu veya bir işyeri için uygulanır.

Hak sahibinin diğer konutları için mevcut programda her bir konut başına 1.750.000 TL kredi, diğer işyerleri için ise 875.000 TL kredi desteği öngörülmektedir.

Bu nedenle çok sayıda bağımsız bölümü olan hak sahiplerinde “her daire için 875.000 TL hibe alınır” şeklinde bir hesap doğru değildir.

Yarısı Bizden’e nasıl başvurulur?

Mevcut sistemde Yarısı Bizden için ayrıca e-Devlet üzerinden kampanya başvurusu yapılması gerekmiyor.

Riskli yapı süreci ve yeni projeye ilişkin işlemler ilerledikten, yeni yapı için kat irtifakı kurulduktan sonra hak sahibi ve bağımsız bölüm tespiti için ilçe belediyesine başvurulur.

Hak sahibi tespiti tamamlanan projelerde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen süreç kapsamında hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmeleri düzenlenir.

2026 son tarih açısından önemli değişiklik

2026 yılında yapılan güncel düzenlemeyle, 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli yapı tespiti onaylanan ve programın diğer koşullarını sağlayan yapıların Yarısı Bizden kapsamına girebilmesinin önü açılmıştır.

Bu düzenlemenin önemli tarafı; yıkım, ruhsat, kat irtifakı ve hak sahipliği gibi sonraki işlemlerin tamamının 31 Aralık 2026’ya kadar bitirilmesinin zorunlu olmamasıdır.

Program koşulları değişebildiği için proje bazında güncel resmi şartların ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

İlgili rehber: Yarısı Bizden 2026 şartları ve başvuru adımları.

Yarısı Bizden’de 1,5 kat kuralı nedir?

Bu, Yarısı Bizden kapsamında proje geliştirirken gözden kaçırılmaması gereken en önemli koşullardan biridir.

Resmi program şartına göre:

Yeni projedeki yapı büyüklüğü — otopark ve zorunlu sığınak hariç — ve bağımsız bölüm sayısı, eski yapının yapı büyüklüğünün ve bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını geçmemelidir.

İki kriter birlikte değerlendirilmelidir.

Örnek

Eski yapıda 20 bağımsız bölüm bulunduğunu düşünelim.

Bağımsız bölüm sayısı açısından 1,5 kat:

20 × 1,5 = 30 bağımsız bölüm olur.

Dolayısıyla “eski binada 20 daire var, yeni projede 40 bağımsız bölüm üretelim ve Yarısı Bizden desteğini de kullanalım” şeklinde otomatik bir varsayım yapılamaz.

Aynı zamanda yalnızca daire sayısına bakmak da yeterli değildir. Yeni projenin yapı büyüklüğü de ayrı olarak 1,5 kat şartına uygun olmalıdır.

Otopark ve zorunlu sığınak alanları ise resmi program kapsamında yapı büyüklüğü hesabının dışında tutulmaktadır.

Neden ekonomik fizibiliteyle birlikte hesaplanmalı?

Çünkü burada iki farklı ekonomik mekanizma birbiriyle karşılaşır:

Daha fazla satılabilir alan üretmek

ve

Yarısı Bizden desteğini korumak.

Bazı parsellerde maksimum yapılaşmayı kullanmak ekonomik olarak daha avantajlı olabilirken, başka bir projede destek koşullarını korumak malik açısından daha güçlü bir sonuç yaratabilir.

Örneğin, 20 ayrı hak sahibinin her birinin birer konutu bulunduğu ve tüm program şartlarının sağlandığı varsayımsal bir projede yalnızca hibe + kredi toplamı 35 milyon TL düzeyinde bir finansman etkisi oluşturabilir. Tahliye desteği ise bağımsız bölümü fiilen kullanan kişi ve hak sahipliği durumuna göre ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle:

imar hakkı + bağımsız bölüm sayısı + müteahhit payı + devlet desteği

aynı fizibilite tablosunda değerlendirilmelidir.

Yarısı Bizden ödemeleri ne zaman yapılır?

Yarısı Bizden desteği tek seferde ödenmez.

Ödeme, inşaatın gerçekleşme seviyesine göre dört aşamada yapılır:

Önemli nokta:

Ödemeler hak sahibi adına yükleniciye yapılır.

Dolayısıyla bu program yalnızca malik açısından bir destek kalemi değildir; aynı zamanda yüklenicinin proje nakit akışının da bir parçasıdır.

Müteahhit sözleşmesi hazırlanırken ödeme takviminin inşaat iş programı ve diğer finansman kaynaklarıyla uyumlu olması gerekir.

Kredinin geri ödemesi mevcut program şartlarına göre yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlar ve 10 yıla kadar vade uygulanabilir. Ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmaz; sonraki yıllardaki güncelleme TÜFE oranının yarısı üzerinden yapılır.

Kentsel dönüşüm kira yardımı alınabilir mi?

Evet. Ancak burada birbirinden farklı iki destek mekanizması sıkça karıştırılmaktadır.

1. Yarısı Bizden tahliye desteği

Yarısı Bizden programında güncel tahliye desteği 125.000 TL’dir ve tek seferde ödenir.

Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa destek kiracıya; kiracı bulunmuyorsa programın koşulları çerçevesinde hak sahibine ödenir.

2. 6306 kapsamındaki kira yardımı

Bu destek Yarısı Bizden kampanyasından farklı bir mekanizmadır.

Riskli yapılardaki maliklere, şartların sağlanması hâlinde 18 aya kadar kira yardımı yapılabilir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu süre 48 aya kadar uzayabilir.

Kiracılar için ise aylık malik kira yardımından farklı olarak tek seferlik taşınma/kira desteği mekanizması bulunmaktadır.

Kira yardımının parasal tutarları dönemsel olarak güncellenebildiğinden, başvuru tarihinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel tutar tablosu esas alınmalıdır.

Ayrıca Yarısı Bizden ve diğer 6306 desteklerinin birlikte kullanılabilirliği, tahliye tarihi ve hak sahipliği durumuna göre değişebildiğinden proje özelinde kontrol edilmelidir.

Kentsel dönüşümde vergi ve harç avantajları nelerdir?

6306 sayılı Kanun, şartları sağlayan dönüşüm işlemleri için çeşitli vergi, harç ve ücret istisnaları öngörür.

Kanun kapsamında ve gerekli şartların sağlandığı işlemlerde gündeme gelebilecek başlıca avantajlar arasında:

• Tapu harcı

• Noter harcı

• Belediyelerce alınan bazı harçlar

• Damga vergisi

• Veraset ve intikal vergisi

• Döner sermaye ücretleri

• Kanun kapsamındaki kredilerle bağlantılı banka ve sigorta muameleleri vergisi

yer almaktadır.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır:

6306 kapsamındaki her işlem ve her satış otomatik olarak bütün vergi ve harçlardan muaf değildir.

İşlemin tarafları, işlemin niteliği, ilk satış olup olmadığı ve 6306 kapsamındaki diğer şartlar sonucu değiştirebilir.

Ayrıca belediye harç ve ücretlerinde yapı alanına bağlı özel sınırlar bulunabilir.

Bu nedenle vergi ve harç avantajları proje fizibilitesine dâhil edilmeli ancak kesin maliyet hesabında işlemin niteliği ayrıca doğrulanmalıdır.

İlgili rehber: Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetleri.

Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?

Bütün projeler için geçerli tek bir süre yoktur.

“Kentsel dönüşüm 15 ay sürer” gibi ifadeler çoğu zaman yalnızca şantiye süresini ifade eder.

Oysa toplam proje süresi çok daha fazla aşamadan oluşur.

Sağlıklı bir iş programında:

ruhsat öncesi geliştirme süresi

ve

fiili inşaat süresi

ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalar

Fizibilite yapılmadan teklif toplamak

Parselin gerçek yapılaşma kapasitesi bilinmeden alınan teklifler sağlıklı şekilde karşılaştırılamaz.

Ne yapılmalı? İmar durumu, üretilebilir alan ve temel proje varsayımları teklif sürecinden önce belirlenmeli; firmalardan mümkün olduğunca aynı veri seti üzerinden teklif alınmalıdır.

Yalnızca en yüksek müteahhit teklifini seçmek

Ekonomik olarak sürdürülemeyen teklif ilerleyen dönemde projenin durmasına veya kalitenin düşmesine neden olabilir.

Ne yapılmalı? Maliklere bırakılan alanın yanında yüklenicinin finansal kapasitesi, satış geliri, proje maliyeti, teslim süresi ve teminat yapısı birlikte değerlendirilmelidir.

Yarısı Bizden desteğini projeden bağımsız düşünmek

1,5 kat şartı kontrol edilmeden oluşturulan proje devlet desteğinin kaybedilmesine neden olabilir.

Ne yapılmalı? İmar hakkı, bağımsız bölüm sayısı, müteahhit payı ve devlet desteği tek fizibilite üzerinde birlikte modellenmelidir.

Teknik şartnameyi ikinci plana atmak

Dışarıdan birbirine benzeyen iki binanın teknik kalitesi arasında ciddi fark bulunabilir.

Ne yapılmalı? Malzemeler ve sistemler mümkün olduğunca performans kriterleriyle tanımlanmalı; değişiklik ve muadil malzeme mekanizması sözleşmede açıkça belirlenmelidir.

Sözleşmeyi yeterince detaylandırmamak

Belirsiz hükümler proje sırasında uyuşmazlıkların temel nedenlerinden biridir.

Ne yapılmalı? Bağımsız bölüm dağılımı, alanlar, teknik şartname, süre, gecikme, teminat ve tapu devri hükümleri proje özelinde hazırlanmalıdır.

Proje süresini yalnızca inşaat süresi sanmak

Dönüşüm süreci ruhsattan çok önce başlar.

Ne yapılmalı? İş programı ruhsat öncesi ve ruhsat sonrası olarak ayrılmalı; kritik aşamalar ayrıca takip edilmelidir.

Malik iletişimini geç başlatmak

Çok sayıda hak sahibinin bulunduğu yapılarda bilgi akışının düzensiz olması karar süresini uzatabilir.

Ne yapılmalı? Sürecin başında malik temsil yapısı, toplantı sistemi ve yazılı bilgilendirme yöntemi oluşturulmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kentsel dönüşüm için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır. 6306 kapsamındaki riskli yapılarda oybirliği sağlanamaması hâlinde, gerekli şartların yerine getirilmesiyle maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınabilir.

Riskli yapı tespitini tek bir malik yaptırabilir mi?

Evet. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı riskli yapı tespitinin başlatılması için yeterlidir.

Riskli yapı raporuna kaç gün içinde itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içerisinde itiraz edilebilir.

Bina yıkılmadan yeni proje için karar alınabilir mi?

Evet. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yeni uygulamaya ilişkin karar alınması için yapının önce yıkılmış olması şart değildir.

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk daire sayısına göre mi hesaplanır?

Hayır. Salt çoğunluk hesabında maliklerin arsa payları/hisseleri esas alınır.

Yarısı Bizden 2026 desteği ne kadar?

Şartları sağlayan hak sahibinin bir konutu için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL tahliye desteği olmak üzere toplam 1.875.000 TL’ye kadar destek söz konusudur. Bir işyeri için toplam destek 1.000.000 TL’ye kadar çıkmaktadır.

Yarısı Bizden’de 1,5 kat kuralı nedir?

Yeni projedeki yapı büyüklüğü — otopark ve zorunlu sığınak hariç — ve bağımsız bölüm sayısı, eski yapının yapı büyüklüğünün ve bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını geçmemelidir.

Yarısı Bizden ödemesi malike mi yapılır?

Hayır. Hibe ve kredi ödemeleri inşaatın ilerleme seviyesine göre hak sahibi adına yükleniciye yapılır.

Kentsel dönüşüm kira yardımı kaç ay verilir?

Riskli yapılardaki maliklere şartların sağlanması hâlinde 18 aya kadar kira yardımı yapılabilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında süre 48 aya kadar uzayabilir.

Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?

Bütün projeler için geçerli standart bir süre yoktur. Malik kararları, hisse yapısı, proje geliştirme, ruhsat, binanın büyüklüğü ve inşaat koşulları toplam süreyi belirler.

Kentsel dönüşüme başlamadan önce cevaplanması gereken üç soru

Bir binanın dönüşümünü değerlendirirken müteahhit seçimine veya sözleşmeye geçmeden önce şu üç sorunun cevabı netleştirilmelidir:

1. Mevcut binanın teknik ve hukuki durumu nedir?

2. Güncel imar koşullarında parselde nasıl bir yeni yapı üretilebilir?

3. İnşaat maliyeti, malik beklentileri, devlet destekleri ve yüklenici ekonomisi birlikte değerlendirildiğinde proje finansal olarak nasıl kurulmalıdır?

Bu üç sorunun cevabı, dönüşüm sürecindeki sonraki kararların temelini oluşturur.

Bilge İnşaat olarak kentsel dönüşüm projelerini; parselin olanaklarını, maliklerin beklentilerini, yapının uzun vadeli güvenliğini ve projenin ekonomik sürdürülebilirliğini birlikte ele alarak değerlendiriyoruz.

İstanbul’daki binanız için kentsel dönüşüm seçeneklerini değerlendirmek istiyorsanız, parseliniz ve mevcut yapınız için Bilge İnşaat’tan ön değerlendirme talep edebilirsiniz.

Kaynaklar

Bu rehber hazırlanırken başlıca aşağıdaki resmi kaynaklardan yararlanılmıştır:

• T.C. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci ve Sıkça Sorulan Sorular

• T.C. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — 6306 Sayılı Kanun Uygulama Bilgileri

• T.C. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Yarısı Bizden: 15 Soru 15 Cevap

• T.C. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Yarısı Bizden 2026 Güncel Destek Bilgileri

• T.C. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Kira Yardımı Uygulama Kılavuzu

• T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı — 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki vergi ve harç istisnalarına ilişkin mevzuat ve özelgeler

Bu içerik 4 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükte olan genel düzenlemeler ve kamu kurumlarının yayımladığı güncel bilgiler dikkate alınarak hazırlanmıştır. Destek tutarları, başvuru koşulları ve mevzuat zaman içinde değişebilir. Her kentsel dönüşüm projesi taşınmazın, imar durumunun ve hak sahipliğinin özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık niteliğinde değildir.

Son güncelleme: 4 Eylül 2026